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Alertas en el sector vivienda


El sector vivienda pareciera mantener una dinámica de crecimiento y oportunidades. Por una parte, las cifras del INEGI sobre las obras de construcción de Vivienda a nivel nacional acumulan 11 trimestres de crecimiento anual respecto al mismo trimestre del año anterior a pesos constantes. La Banca Múltiple, acorde a cifras de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) sigue aumentando el número de créditos para adquisición de vivienda nueva, que si bien, no refleja la realidad total del mercado, sí principalmente la del sector de vivienda media, residencial y residencial plus. Por úlltimo, el Índice de Precios que publica la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) también sigue señalando el incremento de precios de vivienda a nivel nacional en un promedio superior al 5%, con crecimientos para todas las entidades.

En resumen, un sector con más "producto disponible", más ventas y a mejores precios, parecería el mercado ideal. Sin embargo, el detalle está en el balance que hay entre la oferta y la demanda para hacer de estos comportamientos algo sostenible. Por una parte, la disponibilidad y precios de los terrenos, así como el perfil e intereses de los desarrolladores, hace que cada ciudad tenga una mezcla determinada de oferta de viviendas, tanto por precio (económica, social, media, residencial o residencial plus), como por tipo (vertical u horizontal), que no siempre empata con la demanda que existe y que está empujada por condiciones sociodemográficas como sería el ritmo de crecimiento poblacional, la distribución por perfil de ingresos y de edades, gustos y estilos de vida, interés por zonas, etc. Por ejemplo, el sector poblacional que más crece proporcionalmente es el de adultos mayores, y sin embargo no hay oferta suficiente para ese perfil, o el crecimiento de la oferta de vivienda vertical residencial crece en algunas ciudades más que lo que crece el sector de población que podría adquirirlo.

Entonces, si hay esas "imperfecciones" del mercado, ¿por qué sigue creciendo? El actor que "hace ruido" y no permite ver estos desbalances es el inversionista inmobiliario, que compra casas o departamentos para rentar, pero no se están ocupando, por lo que gradualmente comenzaremos a ver en varias ciudades desarrollos vendidos, pero semivacíos (como se puede ver en Monterrey o Querétaro). Un sector que podría estar más expuesto a esta situación es el residencial vertical, pero la situación variará en tipos de vivienda y magnitudes de ciudad en ciudad. Simplemente, recomendamos entender bien las dinámicas de oferta y demanda inmobiliaria de cada ciudad para que haga la mejor inversión, ya que podría quedarse con activos que no tengan valor de mercado al no tener una demanda real. Nosotros podemos apoyarle.

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